Montaggio di ponteggi nell’area di proprietà esclusiva di un condomino per il rifacimento della facciata dello stabile condominiale

Ecco una questione molto attuale in questo periodo dell’anno. Si avvicina la bella stagione ed i Condomìni deliberano di eseguire le opere di manutenzione straordinaria delle facciate. Talvolta questi interventi richiedono di accedere alla proprietà esclusiva di uno dei condòmini e di installarvi dei ponteggi oppure dei macchinari necessari alla realizzazione dei lavori. Si viene a creare così un delicato conflitto tra contrastanti interessi che spesso sfocia in contenzioso. Questo conflitto si riverbera inoltre sul rapporto contrattuale con l’impresa appaltatrice la quale è costretta a modificare i programmi ed a ritardare la conclusione delle opere. Infatti una cosa è certa: il condominio e gli incaricati dell’esecuzione delle opere non possono entrare nella proprietà esclusiva di un condomino con la forza e senza un ordine del giudice.


Il fatto

Un Condominio chiede ad un condomino di poter accedere alla sua proprietà esclusiva per installare un ponteggio per il periodo necessario all’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria alla facciata dell’edificio.

Il condomino si rifiuta di concedere l’autorizzazione perché è preoccupato degli eventuali danni alla sua proprietà e della durata eccessiva dei lavori.

La soluzione

Ai sensi dell’articolo 843 del codice civile, qualora si rendano necessarie riparazioni nelle parti comuni dell’edificio in condominio che comportino l’accesso alla proprietà esclusiva di uno dei condomini e l’installazione di ponteggi , il condomino interessato, pur essendo tenuto a concedere il passaggio con persone e materiali agli incaricati dell’esecuzione delle opere di manutenzione, ha diritto a ricevere un’indennità adeguata da liquidare in via equitativa ed anche in assenza di prova del danno fermo restando l’obbligo per il condominio di ripristinare lo stato dei luoghi ad opera finita.

Mentre è ovvio che l’accesso debba essere necessariamente accompagnato dal deposito di cose seppur momentaneo qualora detto deposito dovesse essere abusivo il condominio sarebbe obbligato a risarcimento dei danni in virtù del principio generale posto dall’articolo 2043.

L’obbligo imposto dall’articolo 843 unitamente alla determinazione dell’indennità, può essere disciplinato da apposite convenzioni concluse tra i proprietari interessati ciò in base al principio della libera autonomia contrattuale. Le convenzioni anzidette possono prevedere anche le modalità di accesso e tutte le garanzie a tutela del condomino.

La sentenza

In tema vi segnalo la sentenza 18 aprile 2007 n. 1071 Corte appello Milano sez. II

In primo grado non veniva riconosciuta l’indennità poiché non sarebbe stato fornito al Giudice alcun riscontro in ordine ai danni subìti.

La Corte d’Appello ha ritenuto invece fondato il gravame ” dal momento che, come dedotto fin dal primo atto difensivo dagli attuali appellanti, e come la CTU svolta nella presente fase di gravame ha consentito di accertare (v. relazione CTU ing. M. G. P. dep.10.5.05), l’occupazione dell’area di proprietà dei predetti con il ponteggio installato per l’esecuzione dei lavori sulla facciata dell’edificio del confinante Condominio di Via XXXXXX, ha cagionato loro dei danni, determinati, quanto meno, dal fatto che il ponteggio ha reso necessario rimuovere e poi reinstallare la telecamera ed il faro esterno posizionati nella proprietà V. L.-G. E. (con relativa spesa ammontante ad euro 81,34=, come da fattura in atti, ritenuta congrua dal CTU) ed ha, inoltre, reso impossibile l’accesso e lo stazionamento nella loro proprietà delle autovetture degli appellanti per il tempo occorso – stimato dal CTU complessivamente in circa 50 giorni – per l’esecuzione dei lavori riguardanti l’edificio condominiale e le operazioni di montaggio e smontaggio del ponteggio, con conseguente necessità per i medesimi di parcheggiare le loro auto nelle aree pubbliche poste all’esterno, presumibilmente a pagamento, data la zona di interesse turistico, per un esborso valutabile (attese le tariffe in vigore nella primavera del 2005), nel massimo, in euro 1.250,00=.

Sulla misura (arrotondata per eccesso, e perciò così valutabile in moneta attuale) di circa euro 1.350,00 dell’indennità, così risultante, nessuna delle parti ha sollevato obiezioni.

Peraltro, non avendo gli appellanti offerto alcuna dimostrazione (v. le deposizioni dei testi escussi in primo grado) di altri danni in concreto subiti a causa della installazione e della permanenza sulla loro proprietà del ponteggio anzidetto (la cui liceità esclude, d’altra parte, la risarcibilità di danni, anche non patrimoniali, ex art.2043 e 2059 c.c.), è appunto nella misura indicata dal CTU che può ragionevolmente liquidarsi, in via equitativa, l’indennità loro spettante ai sensi dell’art.843, 2° comma, c.c. ”.

Informazioni su

Avvocato cassazionista in Roma. Membro della commissione diritto di famiglia del COA di Roma. Sono tra i promotori di un progetto del mio Consiglio dell'Ordine sul contrasto al cyberbullismo e per l'educazione dei giovani all'uso consapevole di Internet. Blogger giuridico da quasi 18 anni.

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